W wyroku z dnia 18 września 2014 roku Sąd Najwyższy potwierdził wcześniejsze poglądy dotyczące relacji pomiędzy roszczeniem o bezumowne korzystanie z lokalu, a roszczeniem o odszkodowanie.

Otóż, Sąd Najwyższy potwierdził, że w razie istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego, będącego podstawą posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego ten stosunek prawny, bo przepisy art. 224 do 230 k.c. nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim wypadku, w pierwszej kolejności, stosować należy postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. W nawiązaniu do tego poglądu i w jego rozwinięciu, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli mimo ustania stosunku obligacyjnego, posiadacz utrzymuje się w posiadaniu rzeczy, jego sytuację kształtuje przepis art. 230 k.c., co dla właściciela, z uwagi na brzmienie przepisu in fine ("o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego") oznacza brak pełnego powrotu do sytuacji prawnej sprzed nawiązania stosunku obligacyjnego. Nastąpi to dopiero po wygaśnięciu wszystkich wzajemnych roszczeń i zarzutów, których podstawą był ten szczególny stosunek prawny jaki łączył właściciela z posiadaczem.

Wobec tego, np. niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Taki stan stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 k.c. Zakres takiego odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c., a więc w zasadzie obejmuje ono straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, których nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu we właściwym terminie. Wprawdzie w praktyce powstała szkoda będzie się z reguły równać należnościom czynszowym, które wynajmujący osiągnąłby, gdyby wynajął lokal mieszkalny innej osobie, jednakże wyjątkowo może to być szkoda wyższa, np. w sytuacji, gdy wynajmujący ponosi straty, nie mogąc sam w danym lokalu zamieszkać i należycie prowadzić przyległego do tego lokalu gospodarstwa rolnego, lub musi mieszkać w innym lokalu, za który płaci czynsz wyższy niż należny od lokalu na własnej nieruchomości.

Podzielam przy tym pogląd - z odwołaniem się do poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z 11 marca 1999 r. - że niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego do żądania na podstawie art. 471 k.c. odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie z następującym zastrzeżeniem. Mianowicie, skoro odszkodowanie takie obejmuje lucrum cessans niezbędne jest wówczas wykazanie prawdopodobieństwa uzyskania korzyści w stopniu graniczącym z pewnością, że gdyby nie zachowanie się dotychczasowego najemcy, to powód by tę korzyść uzyskał. Wymaga to wykazania, że korzyść w przedstawionych okolicznościach była możliwa do osiągnięcia.

Jasne jest, że wybór podstawy dochodzonego roszczenia (bezumowne korzystanie, czy roszczenie odszkodowawcze) jest dla powoda istotny, ale wymaga wcześniejszego rozważenia zakresu dowodzenia i celu, który powód chce przede wszystkim osiągnąć. Podkreślić bowiem trzeba, że różne są zasady dochodzenia roszczenia w zależności od rodzaju wybranego reżimu prawnego.

Dariusz Grabarczyk - adwokat.