Zgłosił się Pan do Kancelarii Adwokackiej z pytaniem, czy możliwe jest zakończenie najmu mieszkania przed terminem określonym w umowie najmu. Wskazał Pan jednocześnie, że umowa najmu zawarta została na 12 miesięcy i do końca jej obowiązywania pozostało jeszcze 9 miesięcy oraz, że w umowie najmu nie przewidziano możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Podkreśla Pan nadto, że osoba, która najmowała u Pana mieszkanie znalazła inne, lesze oraz tańsze i chciałaby je właśnie najmować, zamiast Pańskiego mieszkania. Oświadczył Pan, że nie jest zainteresowany przedwczesnym rozwiązaniem umowy najmu. Pyta Pan co może zrobić.

Odpowiadając na Pana pytania podkreślić należy, że zgodnie z podstawową zasadą prawa zobowiązaniowego (stanowiącą wręcz kanon) strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiły się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Tymczasem, niejako ze swojej istoty umowa, w której strony precyzyjnie określiły czas jej trwania, powinna trwać właśnie przez ten oznaczony czas. Oczywistym bowiem musi pozostać, że zawierając umowę najmu na czas określony strony pragną w sposób precyzyjny określić swoje prawa i obowiązki w czasie. Wynajmujący bowiem ma pewność, że przez czas umówiony otrzymywać będzie czynsz, zaś najemca zainteresowany jest dysponowaniem mieszkania właśnie przez czas określony w umowie. Innymi słowy, cel umowy na czas określony jest głównie taki, iż strony (najemca i wynajmujący) muszą mieć pewność prawną, że ich prawa i obowiązki względem siebie nie wygasną przedwcześnie.

W konsekwencji, jeżeli Pański lokator wyprowadzi się z mieszkania lub też nawet wypowie umowę najmu to zarówno fakt wyprowadzenia się, jak i wypowiedzenia uznać należy za bezskuteczne w stosunku do Pana. Oznacza to, że ma Pan prawo dochodzić sądownie naprawienia szkody w wysokości równej czynszowi do końca obowiązywania umowy (za pełen okres 9 miesięcy).

Na marginesie jedynie wskazuję, że istotna jest właściwa redakcja umów, albowiem jedynie wprowadzenie do umowy zapisu o możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony i to z przyczyn ściśle określonych umożliwia zakończenie najmu przed terminem.

Uprawnienie powyższe wynika z treści art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jest to jednak wyjątek od ogólnej zasady opisanej wyżej.

Co więcej, owe wypadki określone w umowie muszą być precyzyjne, jasno określając sytuacje, kiedy strona uprawniona może wypowiedzieć umowę najmu. Samo np. ogólnikowe stwierdzenie, że umowę najmu można wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia (miesięcznego lub innego) powoduje, że z punku widzenia prawa cywilnego zapis ten jest nieważny i nie rodzi żadnych uprawnień do wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony.

Jeżeli zatem chciałby Pan wprowadzić do umowy najmu możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia to rekomenduje się, aby redakcja umowy w tym zakresie była precyzyjna. Unikać należy semantycznie pustych stwierdzeń.

Pogląd prezentowany przez Kancelarię Adwokacką znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku, I ACa 833/05, zgodnie z którym przepis art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie "wypadków". Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to "zdarzenie, wydarzenie, fakt". Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie.

Zespół Kancelarii Adwokackiej.