W wielu mailach kierowanych do Kancelarii Adwokackiej pytacie Państwo co to jest zasiedzenie i w jaki sposób można nabyć własność, zwłaszcza własność nieruchomości, przez zasiedzenie.

Otóż w praktyce sądowej zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego prowadzącą do nabycia najważniejszego z rzeczowych praw bezwzględnych - własności - na skutek upływu czasu. Tak w istocie rzeczy należy postrzegać zasiedzenie.

Celem zasiedzenia, co przede wszystkim chce osiągnąć Sąd w orzeczeniu stwierdzającym zasiedzenie, jest usankcjonowanie istniejącego od wielu lat stanu faktycznego. Innymi słowy, instytucja zasiedzenia umożliwia dostosowanie stanu faktycznego (czyli korzystania przez nie właściciela z nieruchomości) do stanu prawnego (aby korzystający z nieruchomości uzyskał status prawnego właściciela). Chodzi zatem po prostu o usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania.

Zasiedzenie uregulowane zostało zasadniczo w art. 172-177 Kodeksu cywilnego.

Podstawowym skutkiem zasiedzenia jest nabycie przez posiadacza samoistnego rzeczy własności tej rzeczy. Nabycie własności następuje automatycznie tj. z mocy samego prawa (ex lege).

W nauce prawa cywilnego podkreśla się, że dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; tak więc zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego (vide: R. Moszyński, Zasiedzenie i rozgraniczenie, Warszawa 1959; A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964; E. Janeczko, Zasiedzenie, Zielona Góra 1999; S. Wójcik, Zasiedzenie jako sposób nabycia prawa podmiotowego (w:) Rozprawy z prawa..., s. 153).

Przedmiotem zasiedzenia mogą być wyłącznie niektóre prawa rzeczowe.

Oczywiście prawem podlegającym zasiedzeniu z którym w praktyce sądowej spotkać można się najczęściej jest prawo własności, zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Jednakże, aby Sąd miał kompetencję do stwierdzenia zasiedzenia, osoba wnosząca o zasiedzenie, musi wykazać wszystkie przesłanki zasiedzenia. To właśnie na tej osobie z mocy art. 6 Kodeksu cywilnego ciąży procesowy obowiązek wykazania, iż z określoną datą nabyła własność rzeczy przez zasiedzenie.

Jeśli zaś chodzi o inne prawa rzeczowe, to ze względu na to, że podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie (faktyczne władztwo nad rzeczą), można nabyć w drodze zasiedzenia tylko takie prawa rzeczowe, z którymi łączy się władztwo nad rzeczą. Z praw rzeczowych ograniczonych można zasiedzieć niektóre służebności gruntowe (vide: 292 k.c.). Zdaniem Kancelarii Adwokackiej zasiedzieć można także użytkowanie wieczyste, choć kwestia ta była sporna tak w praktyce sądowej, jak i doktrynie. Warunkiem jednak sine qua non (warunkiem koniecznym) jest to, aby prawo użytkowania wieczystego było ustanowione za rzecz konkretnej osoby.

Przedmiotem kontrowersji jest także. czy można zasiedzieć jedynie udział we współwłasności (np. udział w nieruchomości).

Kancelaria Adwokacka stoi na stanowisku, iż skoro w tym zakresie Kodeks cywilny nie wprowadza wyraźnego zakazu nabycia przez zasiedzenie udziału we współwłasności, to Sąd ma obowiązek, o ile są ku temu podstawy formalne, stwierdzić zasiedzenie udziału. Ponadto, zasiedzenie udziału jest często ekonomicznie i gospodarczo uzasadnione. Zauważyć tu trzeba, że przedmiotem posiadania przy zasiedzeniu nie jest rzecz jako taka, lecz prawo własności lub inne prawo rzeczowe odnoszące się do rzeczy, ponieważ o posiadaniu w znaczeniu prawnym można mówić tylko jako o posiadaniu podmiotowego prawa do rzeczy nie zaś o rzeczy jako takiej. Wprawdzie zarówno przepis art. 296 § 1 dawnego Prawa rzeczowego - dekretu z dnia 11 października 1946 r. (Dz. U. Nr 57, poz. 319), jak i obowiązujący obecnie przepis art. 336 Kodeksu cywilnego traktują o posiadaniu rzeczy, to jednak zarówno pod rządami prawa rzeczowego, jak i obecnie przedstawiciele doktryny na ogół zgodni byli i są, że cytowane przepisy zawierają pewien skrót myślowy wykorzystany dla oznaczenia posiadania w znaczeniu prawnym jako posiadania nie samej rzeczy, lecz posiadania podmiotowego prawa do rzeczy, w tym wypadku - prawa własności. Sama rzecz jest przedmiotem jedynie władania, a samo władanie rzeczą nie przesądza kwestii posiadania samoistnego. Wymagana jest tu, nadto, intencja osoby władającej analogiczna do tej, jaka charakterystyczna jest dla właściciela rzeczy. W związku z tym, nie samo władanie rzeczą, lecz wola osoby władającej decyduje o istnieniu oraz o przedmiocie i zakresie posiadania tej osoby na użytek rozważań w kwestii zasiedzenia. Właścicielskie posiadanie nieruchomości prowadzące do zasiedzenia może być wykonywana przez więcej niż jedną osobą. Podobnie jak to ma miejsce w przypadku prawa własności w okolicznościach przewidzianych w art. 206 Kodeksu cywilnego, również władanie nieruchomością z wolą czynienia tego w swoim imieniu i dla siebie może być udziałem kilku osób, z których każda może władać całą rzeczą i korzystać z niej w sposób, jaki daje się pogodzić z władaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałe osoby, ale jednocześnie z wolą posiadania prawa własności tylko w części, to znaczy, tak jak współwłaściciel. Może to mieć miejsce nie tylko w sytuacji, gdy kilka osób wspólnie włada w taki sposób nieruchomością, do której prawo przysługuje osobie trzeciej, tj. spoza ich kręgu, ale również w sytuacji, gdy właścicielskie władanie wykonują wspólnie zarówno właściciel jak i osoby nie będące właścicielami, wobec których właściciel ustąpił ze swojego animus co do całości prawa, w następstwie czego osoby nie będące właścicielami uzyskują przymiot samoistnych współposiadaczy w zakresie praw odpowiadających prawu współwłaścicieli, tj. w odniesieniu do udziałów, których wielkość wynikać może z analogicznego domniemania, jak przewidziane w przepisie art. 197 Kodeksu cywilnego, albo wyznaczana jest w innym stosunku zakresem istniejącej po strome nieuprawnionych współposiadaczy swobody wyrażania woli i zachowań władczych wolę tę manifestujących. W każdej z tych sytuacji samoistne współposiadanie przez posiadaczy nieuprawnionych może prowadzić do zasiedzenia udziałów we współwłasności nieruchomości, różnica zaś między nimi jest tylko taka, że w drugiej z przedstawionych sytuacji zasiedzenie na rzecz nieuprawnionych posiadaczy biegnie przeciwko właścicielowi będącemu jednocześnie również współposiadaczem nieruchomości. Naprowadzanie okoliczności faktycznych mających wskazywać na częściową utratę przez właściciela w takiej sytuacji jego prawa, jak i ocena wiarygodności określonych dowodów kwestii tej dotyczących mogą sprawiać w praktyce niekiedy duże trudności, ale argument ten ze sfery, wszakże, postępowania dowodowego nie ma wpływu na ocenę rozważanego problemu z punktu widzenia prawa materialnego.

Pogląd Kancelarii Adwokackiej potwierdza Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 19 grudnia 1968 r., II CZP 106/68, OSNCP 1969, nr 6, poz. 108, zgodnie z którą ani pod rządem kodeksu cywilnego austriackiego, ani też prawa rzeczowego nie jest dopuszczalna modyfikacja istniejących udziałów współwłasności na skutek zasiedzenia ze strony poszczególnych jej fizycznych części powstałych w wyniku nieformalnego podziału, których powierzchnia nie odpowiada dotychczasowym udziałom ułamkowym poszczególnych współwłaścicieli; stan taki może prowadzić tylko do zasiedzenia określonych fizycznych części nieruchomości przez współwłaścicieli.

Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość tj. gruntowa, budynkowa, jak i lokalowa. Podkreślić jednak należy, że nieruchomość budynkową można zasiedzieć tylko z prawem głównym, tj. z użytkowaniem wieczystym. Jeśli chodzi o nieruchomość gruntową, to można także zasiedzieć jej fizyczną część (vide: J.St. Piątowski (w:) System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 317 i n., E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 286). Nieruchomość lokalową można zasiedzieć jedynie w całości. Wobec tego. jak wskazuje się w orzecznictwie, niedopuszczalne jest zatem zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzącego w skład mieszkania, stanowiącego odrębną nieruchomość (vide: uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1989 r., III CZP 14/89, OSNCP 1990, nr 2, poz. 27).

Prawo własności w drodze zasiedzenia może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, jeśli spełnione zostaną przesłanki przewidziane w Kodeksie cywilnym.

W art. 172 Kodeksu cywilnego ustawodawca formułuje dwie zasadnicze przesłanki zasiedzenia tj. samoistne posiadanie oraz upływ czasu dwudziestu lub trzydziestu lat.

Często w praktyce błędnie podnosi się, iż dobra albo zła wiara posiadacza jest także przesłanką zasiedzenia. Pogląd ten jednak należy odrzucić, albowiem dobra albo zła wiara rzutuje jedynie na właściwą przesłankę zasiedzenia tj. upływ czasu. Innymi słowy, dobra wiara ma jedynie taki sens, iż skraca termin zasiedzenia z trzydziestu do dwudziestu lat. W przypadku złej wiary jest odwrotnie.

Nie wchodząc w rozległą i trudną materię zasiedzenia Kancelaria Adwokacka wskazuje Państwu, iż zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności. Tak w istocie należy w procesie wykazywać istnienie tej przesłanki. Oczywiście, aby w ogóle doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas. Do oceny posiadania odnoszą się zasady określone w przepisach dotyczących posiadania: w szczególności wyrażone w art. 340 Kodeksu cywilnego.

Jak już wskazano, dobra wiara posiadacza skraca jedynie czas zasiedzenia nieruchomości do dwudziestu lat. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 1973, nr 4, s. 580).

Ponadto, w orzecznictwie budzi poważne kontrowersje, czy na dobrą wiarę powołać może się osoba, która uzyskała posiadanie na podstawie jedynie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, lecz zawartej w formie aktu notarialnego.

Zdaniem Kancelarii Adwokackiej osoba taka może być przy spełnieniu określonych przesłanek uznana za posiadacza w dobrej wierze. Brak przecież ustawowego określenia pojęć "dobra wiara" i "zła wiara" stwarza możliwość różnego ich rozumienia. W orzecznictwie wyodrębniły się dwa poglądy, a mianowicie tzw. tradycyjny, według którego dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo oraz tzw. zliberalizowany, przyjmujący, że dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, i wykonując w swoim imieniu prawo własności niczyjego prawa nie narusza, co występuje przede wszystkim wtedy, gdy otrzymał on posiadanie od właściciela rezygnującego ze swego prawa, czyli także w wypadku wejścia w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, ale sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego.

Pogląd Kancelarii Adwokackiej potwierdza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 marca 1990 r., I CKN 1081/97, OSN 1999, z. 10, poz. 181, zgodnie z którym osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być - w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) - uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

Konkludując, osoba, która nabyła własność w drodze zasiedzenia, może żądać, by Sąd stwierdził to swoim orzeczeniem. Wydane w postępowaniu nieprocesowym postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny, jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

Zespół Kancelarii Adwokackiej