W wielu wiadomościach mailowych poruszacie Państwo problem tzw. immisji, czyli sytuacji, gdy jeden posiadacz lokalu (nieruchomości), swoim zachowaniem zakłóca korzystanie z sąsiednich lokali np. w porze nocnej gra na instrumentach, odtwarza głośno muzykę etc.

Wskazane wyżej zachowanie regulowane jest przez Kodeks cywilny w zakresie tzw. prawa sąsiedzkiego.

Przyjmijmy zatem następujący stan faktyczny:

Powód Adam K. twierdził w pozwie, że od 1985 r. na zasadzie umowy najmu zajmuje lokal mieszkalny położony nad pubem, prowadzonym przez pozwanego. W pubie tym grające w czasie jego funkcjonowania zespoły muzyczne, zwłaszcza w okresie wieczornym i nocnym, używają elektrycznych wzmacniaczy, co powoduje hałas uniemożliwiający wypoczynek, a w porze nocnej sen. Powód wniósł zatem o zakazanie używania tych urządzeń elektrycznych.

Sąd Rejonowy uznał za zasadne w/w żądanie powoda i nakazał stronie pozwanej, aby zabronił używania wzmacniaczy głośnikowych zespołom muzycznym i dopilnował przestrzegania tego zakazu na przyszłość.

Rozpoznając apelację od wyroku Sądu I instancji, Sąd II instancji powziął poważne wątpliwości prawne i przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. następujące pytanie prawne: czy najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje w stosunku do najemcy - sąsiada roszczenie cywilnoprawne o zaniechanie lub ograniczenie działań, które wywołują hałas w stopniu przekraczającym miarę wynikającą z konkretnej sytuacji faktycznej?,

Zdaniem Kancelarii Adwokackiej odpowiedź na wskazane wyżej pytanie winna być pozytywna z następujących względów:

Prawo najmu jest w polskim systemie prawnym ukształtowane jako prawo względne, skuteczne tylko między stronami. Ze względu jednak - jak to w szczególności podkreślono już w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 1967 r. III CZP 26/67 (OSNCP 1967, poz. 167) - na szczególną doniosłość życiową prawa najmu dla każdego, kto w ramach tego stosunku prawnego zaspokaja swe potrzeby mieszkaniowe, ustawodawca, kierując się zresztą od dawna wysuwanymi postulatami, uznał za celowe zapewnienie najemcy ochrony podobnej do tej, z jakiej korzysta właściciel, a więc osoba, której przysługuje prawo bezwzględne. Zasada ta jest wyrażona w art. 690 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.), w myśl którego do ochrony praw najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Przy odpowiednim stosowaniu przepisów o ochronie własności uzasadnione jest twierdzenie, iż roszczenia windykacyjne i negatoryjne przysługują z mocy art. 690 i 222 k.c. najemcy lokalu w zakresie, w jakim potrzebę ochrony jego praw należy uznać za usprawiedliwioną ze względu na przedmiot najmu i jego przeznaczenie.

Roszczenie o zaniechanie naruszeń określonych w art. 144 k.c. z istoty swej - jak to podnosi się również w piśmiennictwie prawniczym - jest roszczeniem o charakterze negatoryjnym, unormowanym w art. 222 § 2 k.c. Przepis art. 144 k.c. jest odpowiednikiem dawnego art. 31 Prawa rzeczowego. Ostatnio wymieniony przepis zabraniał właścicielowi nieruchomości zakłócania - przez działania w tym przepisie wskazane - korzystania z cudzej nieruchomości w sposób przekraczający zwykłą w stosunkach miejscowych miarę, chyba że nie prowadzi to do zmniejszenia wartości lub użyteczności tej nieruchomości. Wymienienie w art. 31 Prawa rzeczowego szeregu działań o charakterze mechanicznym, związanych z ruchem ciał (stałych, ciekłych lub gazowych), miało - jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu orzeczenia z dnia 14 listopada 1962 r. III CR 66/62 (OSNCP 1964, poz. 28) - charakter przykładowy, o czym świadczyło użycie w tym przepisie, po wyliczeniu różnych działań, słów: "lub inne działania podobne". W wyniku tych m.in. wskazań Sąd Najwyższy w orzeczeniu tym wyraził tezę, iż przepis art. 31 Prawa rzeczowego zabrania właścicielowi nieruchomości zakłócania korzystania z cudzej nieruchomości w każdy sposób, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą w stosunkach miejscowych miarę, chyba "że zakłócenie to nie prowadzi do zmniejszenia wartości lub użyteczności nieruchomości". Jeżeli mogły się nasuwać wątpliwości - także przy powyższych wskazaniach - co do rodzaju i charakteru działań objętych dyspozycją art. 31 Prawa rzeczowego ze względu na rodzaj przykładowo wymienionych w nim działań, to nie budzi w tym względzie wątpliwości zakres dyspozycji art. 144 k.c. Przepis ten stanowi, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Ogólne ujęcie przytoczonego przepisu i jego redakcja nie dają podstaw do ograniczenia objętych jego dyspozycją działań ze względu na ich rodzaj. W zestawieniu w szczególności z art. 31 Prawa rzeczowego uzasadnione jest stwierdzenie, iż przepis art. 144 k.c. obejmuje obowiązek właściciela nieruchomości powstrzymania się od wszelkich działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich zgodnie z ich "społeczno-gospodarczym przeznaczeniem"; obejmuje on zatem - na co wskazuje również to ostatnie wyrażenie - obowiązek powstrzymania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na sąsiednią nieruchomość i znajdujące się na niej rzeczy, lecz i od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości.

Wobec przewidzianego w art. 690 k.c. odpowiedniego stosowania do ochrony praw najemcy przepisów o ochronie własności usprawiedliwione jest w konkluzji powyższych rozważań udzielenie - na przedstawione pytanie - odpowiedzi sformułowanej w sentencji.

Podzielić zatem należy zapatrywanie Sądu Najwyższego z dnia 04 marca 1985 roku, III CZP 452/75, gdzie Sąd ten orzekł: najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań, związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego.

Konkludując, na zasadzie art. 144 k.c. także najemcy przysługuje roszczenie wobec innego posiadacza lokalu, jeżeli ten ostatni używa swój lokal w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym jego przeznaczeniem lub zwyczajami miejscowymi

Zespół Kancelarii Adwokackiej