Przyjmijmy najczęściej poruszany przez Państwa stan faktyczny:

W pomieszczeniu gospodarczym znajdującym się na nieruchomości pozwanych prowadzona jest na podstawie odpowiednich decyzji administracyjnych produkcja wyrobów włókienniczych, którego praca jest źródłem hałasu i wibracji. Pomiary przeprowadzone przez stację sanitarno-epidemiologiczną nie wykazały, aby poziom hałasu wytwarzanego przez krosno przekraczał dopuszczalną normę wynoszącą 40 dB/A, wyniósł bowiem 31,4 dB/A. Krosno włączane jest w różnych porach dnia w godzinach od 6^oo do 22^oo, a czasem nawet do godz. 23. Praca krosna wytwarza dźwięk uciążliwy, słyszalny w całym domu powoda przez kilka godzin dziennie, co utrudnia powodowi i domownikom wypoczynek, przeszkadza w rozmowach i oglądaniu telewizji, uniemożliwia skupienie. Przy pracy jednego krosna poziom dźwięku przenikającego do mieszkania powoda nie został przekroczony w stosunku do wytycznych określonych w polskiej normie. Oddziaływanie hałasu przenikającego do pomieszczeń mieszkalnych w warunkach pracy jednego krosna można rozpatrywać jedynie w kategoriach uciążliwości. W widmie hałasu dominują częstotliwości bardzo niskie. Wartość robót niezbędnych do wytłumienia dźwięków wynosi 6.700 zł, ale realizując je systemem gospodarczym można obniżyć ich koszt do kwoty 4.000 zł. Nie można wykluczyć, że przy wykorzystaniu dwóch krosien poziom hałasu będzie zbliżony do dopuszczalnej normy, a nawet ją przekroczy, może też wywołać odczuwalne drgania i wibracje oraz przenoszenie ich na konstrukcje budynku. Słyszalność poszczególnych dźwięków jest najczęściej związana z charakterem każdego człowieka i jego indywidualną wrażliwością. Z tego powodu zdarza się, że dźwięki mieszczące się w granicach dopuszczalnych norm, stają się uciążliwe dla otoczenia.

Jakie wobec tego prawa przysługują właścicielowi nieruchomości narażonej na w/w uciążliwości?

W rozpoznawanej sprawie, budzić może poważne wątpliwości praktyczne zagadnienie sprowadzające się do ustalenia wzajemnych zależności i powiązań pomiędzy orzeczeniami zapadłymi w postępowaniu przed Sądem powszechnym, a decyzjami wydanymi przez organy administracji. Zagadnienie to nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy określony sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela pozostaje w zgodzie z treścią wydanej decyzji, a jednocześnie stanowi źródło immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

W orzecznictwie prezentowane są dwa skrajne stanowiska: zgodnie z pierwszym, decyzja administracyjna (np. pozwolenie na budowę) samo przez się nie wyłącza możliwości uwzględnienia powództwa opartego na art. 144 k.c. (vide: orzeczenie SN z dnia 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83, OSNCP 1984, nr 1, poz. 10). Według drugiego, przy istnieniu decyzji administracyjnej (np. pozwolenia na budowę) niedopuszczalne jest dokonywanie przez Sąd ustaleń dotyczących naruszania praw osób trzecich przez zamierzoną inwestycję (vide: orzeczenie SN z dnia 19 marca 1987 r., III CRN 53/87, OSPiKA 1988, nr 7-8, poz. 173).

Kancelaria Adwokacka, w ślad za najnowszymi i zarazem trafnymi poglądami Sądu Najwyższego, wskazuje, że rozstrzygniecie przedstawionej na wstępie sprawy nie jest uwarunkowane od ustalenia, które stanowisko, wyrażane wcześniej w orzecznictwie, jest bardziej słuszne.

Trzeba bowiem zauważyć, że wszystkie orzeczenia, w których Sąd Najwyższy rozważał wskazaną kwestię odnosiły się do pozwolenia na budowę - w wyniku której nastąpiło (lub nastąpiłoby), zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę - a treścią żądania było z reguły nakazanie pozwanemu rozebrania wzniesionego budynku lub jego części.

Zdaniem Kancelarii Adwokackiej, o ile można co do zasady podzielić stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy zwłaszcza w orzeczeniu z dnia 16 grudnia 1992 r., I CRN 188/92 w takich sytuacjach, o tyle jawi się ono jako zbyt daleko idące w okolicznościach tej sprawy (opisanego stanu faktycznego). Nie sposób bowiem przyjąć, że Sąd rozpoznający roszczenie właściciela, który doznaje immisji pośrednich zakłócających korzystanie z nieruchomości, nie jest władny zakazać określonego sposobu korzystania z pomieszczeń znajdujących się w budynku wzniesionym na nieruchomości stanowiącej źródło zakłóceń. Decyzja administracyjna określająca sposób korzystania z pomieszczeń w budynku znajdującym się na nieruchomości, z której pochodzą immisje, nie wyłącza automatycznie możliwości dokonania przez Sąd ustaleń i ocen, czy sposób korzystania z lokalu przeznaczonego zgodnie z decyzją administracyjną na prowadzenie działalności gospodarczej nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą z art. 144 k.c.

Pojęcia "przeciętna miara" w rozumieniu art. 144 k.c. nie można definiować wyłącznie przez pryzmat wyników pomiarów natężenia hałasów dokonanych przez biegłego. Mają one wprawdzie istotne znaczenie przy definiowaniu tego pojęcia rzutującego na ocenę, czy zachowanie pozwanych jest bezprawne, jednak wyniki takich pomiarów nie przesądzają ani o bezprawności (art. 24 k.c.), ani o przekroczeniu "przeciętnej miary" (art. 144 k.c.). Bezprawności działań pozwanych nie usuwa także uzyskanie przez nich decyzji administracyjnej zezwalającej na prowadzenie działalności rzemieślniczej w budynku graniczącym z mieszkaniem powoda.

Sąd Najwyższy, mając na względzie także inne okoliczności, które oczywiście wpływają na ocenę możliwości zastosowania wskazanych przepisów trafnie podkreślił, że skoro nieruchomości stron mają charakter mieszkalny, powód ma prawo oczekiwać, że nie będzie miał zakłóconego spokoju domowego hałasami przemysłowymi. Hałasy te - jak wynika z opinii biegłego - stanowią uciążliwość ograniczającą i utrudniającą korzystanie w normalny sposób z pomieszczeń mieszkalnych. Odczucia te mieszczą się w kategoriach obiektywnych, odczuwalnych dla przeciętnego odbiorcy, o czym świadczą zeznania świadków. Nie są to zatem odczucia związane z nadwrażliwością powoda i członków jego rodziny. Sąd trafnie zaznaczył, że w przypadku, gdy działalność gospodarcza wywołuje zakłócenia, o których mowa w art. 144 k.c., ochrona przewidziana w tym przepisie przysługuje właścicielowi sąsiedniej nieruchomości niezależnie od wyników postępowania administracyjnego dotyczącego przedmiotu będącego źródłem zakłóceń, nie jest nadto uwarunkowana przekroczeniem obowiązujących w budownictwie norm, w tym norm odnoszących się do poziomu wytwarzanego hałasu.

Jednocześnie warto zaznaczyć, że wszelkie twierdzenia, że wyrok zapadły w sprawie, w istocie "stanowi nakaz wstrzymania pracy krosna tkackiego", a więc zakaz prowadzenia działalności gospodarczej, jest bezpodstawne. Wyrok Sądu nie koliduje z pozwoleniem na prowadzenie przez pozwanych takiej działalności. Przyznane pozwanym prawo wykonywania działalności gospodarczej nie powinno być wykonywane w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego. Postępowanie pozwanych - w świetle dokonanych i niezakwestionowanych ustaleń - nie można uznać za wykonywanie przyznanego im prawa w sposób, który nie byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Przecież, bezspornie, istnieje możliwość - przy niedużych nakładach - wyciszenia hałasu krosna, a więc pozwani mogą prowadzić tę działalność, nie naruszając przysługującego powodowi prawa, które uzyskało ochronę wskutek wydania zaskarżonego wyroku.

Konkludując, Kodeks cywilny w zakresie art. 144 k.c. daje zatem właścicielom nieruchomości realne uprawnienia względem zachowań właścicieli nieruchomości sąsiednich, które - generalnie rzecz biorąc - nakazują przy wykonywaniu prawa własności powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Zespół Kancelarii Adwokackiej