Często zdarza się, że wskutek podziału lub innych zdarzeń prawnych, wydzielona nieruchomość nie ma odpowiedniego - a praktyczniej rzecz ujmując - trwałego (nieskrępowanego) dostępu do drogi publicznej.

Wówczas, z ekonomicznego (gospodarczego) punktu widzenia, nieruchomość nie ma żadnej wartości.

Dlatego też, ustawodawca w art. 145 Kodeksu cywilnego, przewidział kompetencję właściciela nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej do żądania ustanowienia, w stosunkach sąsiedzkich służebności drogowej (przejazdu, przechodu), którą ustawa określa jako służebność drogi koniecznej (vide: szerzej W. Kocon, Droga konieczna, Warszawa 1977; A. Kubas, Ustanowienie służebności drogowej, NP 1966, nr 3, s. 339; S. Breyer, Droga konieczna, NP 1972, nr 5, s. 731; A. Kuźniar, Ustanowienie służebności drogi koniecznej, NP 1977, nr 10-11, s. 1440; W.J. Katner, Ustanowienie służebności drogi koniecznej, ZNUŁ 1978, z. 99, s. 119; S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości, Kraków 1998, s. 40-66; M. Bieniak, Materialnoprawne podstawy ustanowienia służebności drogi koniecznej, M. Prawn. 2004, nr 6, s. 267; K. Korzan, Ustanowienie drogi koniecznej oraz rozgraniczenie nieruchomości, Rej. 2005, nr 5, s. 23).

Droga natomiast jest konieczna, w rozumieniu art. 145 Kodeksu cywilnego, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, w tym sensie, że pozbawiona jest ona prawnej gwarancji dostępu do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich.

Innymi słowy, brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 Kodeksu cywilnego, oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 1958 r., IV CR 1021/57, OSN I959, nr II, poz. 51).

Zdaniem Kancelarii Adwokackiej za drogę konieczną nie może być uznany np. szlak, po którym właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Hipotezą bowiem art. 145 k.c. jest objęty dostęp o charakterze trwałym, nie skrępowany wolą osób trzecich (vide: np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 34).

Oczywiście Sąd meriti nie jest związany żądaniem wniosku, co do przeprowadzenia trasy drogi koniecznej; stosownie do wyników postępowania dowodowego powinien wytyczyć drogę przez nieruchomość właścicieli, przeciwko którym żądanie nie było skierowane (vide: np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1968 r., II CRN 190/67 Inf. Pr. 1969, nr 1, poz. 12). Z tego względu adresatem roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej są właściciele lub użytkownicy wieczyści, przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym.

Według unormowania zawartego w art. 145 Kodeksu cywilnego, drogę konieczną przeprowadza się mając na względzie potrzeby nieruchomości odizolowanej od sieci połączeń z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Jeżeli jednak brak dostępu jest następstwem podziału nieruchomości w wyniku umowy i nie dojdzie do porozumienia pomiędzy zainteresowanymi, drogę należy wytyczyć, o ile jest to możliwe, przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej, choćby ustanowienie szlaku przez inne nieruchomości powodowało dla nich mniejszy uszczerbek. Różnica pomiędzy obydwoma tymi unormowaniami zawartymi w 145 § 2 Kodeksu cywilnego jest wyraźna; w pierwszym wypadku chodzi o przeprowadzenie drogi przez grunty z najmniejszym ich obciążeniem, w drugim, dotyczącym obciążenia nieruchomości powstałej w wyniku czynności prawnej, ustawodawca nie odwołał się do tej przesłanki, lecz wskazał na konieczność jej obciążenia "o ile to jest możliwe".

Kancelaria Adwokacka podkreśla, że aby można było określić, która trasa drogi będzie odpowiadać kryteriom określonym w art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego należy uprzednio szczegółowo oznaczyć możliwe warianty przebiegu trasy i porównać je z ustawowymi przesłankami. W tym celu rozstrzygnięcie Sądu powinno, w okolicznościach sprawy, zostać poprzedzone opinią geodety. Udział geodety jest tym bardziej nieodzowny, że projektowany sposób ustanowienia drogi koniecznej powinien być oznaczony według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (vide: § 137 reg. sąd.).

W obydwu wskazanych, w art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego wypadkach przeprowadzenie drogi ma uwzględniać interes społeczno gospodarczy. Przy stosowaniu tej przesłanki trzeba mieć na uwadze wymaganie pierwszeństwa przeprowadzenia drogi koniecznej po nieruchomości powstałej w wyniku czynności prawnej. Jeżeli bowiem, przed dokonaniem podziału, komunikacja do dalszej części szczepowej nieruchomości odbywała się po działce wydzielonej, to z założenia, dokonujący czynności prawnej powinni zabezpieczyć dojazd przez ustanowienie służebności. Gdy tego nie dokonali, lecz faktycznie komunikacja odbywała się w identyczny sposób, jak przed zawarciem umowy, to właściciel działki wydzielonej przy jej zagospodarowywaniu powinien liczyć się z możliwością przeprowadzenia drogi, w zasadzie tylko po jego nieruchomości. W rezultacie trzeba przyjąć, że nie należy przeprowadzać drogi koniecznej ze względu na przesłankę interesu społeczno-gospodarczego przez grunt, który był przedmiotem umowy, jeżeli powodowałoby to dla niego nieporównywalnie dużo większy uszczerbek, niż dla innych sąsiednich nieruchomości. Takie wyliczone uszczerbki powinny wynikać z dokonanych ustaleń. Przy ocenie interesu społeczno-gospodarczego należy uwzględniać także potrzeby nieruchomości izolowanej.

Konkludując warto podkreślić, że sam konflikt pomiędzy zainteresowanymi nie stanowi samodzielnej przesłanki uzasadniającej odmowę wytyczenia drogi koniecznej przez nieruchomości sąsiednie, jeżeli za przeprowadzeniem takiej trasy przemawiają inne szczególne względy o charakterze społeczno-gospodarczym (vide: np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2004 r., IV CK 398/02).

Zespół Kancelarii Adwokackiej