Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Najogólniej zatem mówiąc, służebność osobista jest prawem rzeczowym ograniczonym, które obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Treść tego prawa odpowiada treści służebności gruntowej, gdyż może polegać np. na prawie korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie: prawie przechodu, przejazdu, czerpania wody. Służebność osobista może być ustanowiona tylko na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Jej celem jest zabezpieczenie osobistych potrzeb uprawnionego, a w przypadku służebności mieszkania także pośrednio jego domowników

W doktrynie prawa cywilnego podkreśla się, że funkcja służebności osobistych sprowadza się przede wszystkim do sfery alimentacyjnej (vide: K.A. Dadańska, Prawo rzeczowe, op. cit., s. 215-216, 223). Służebności osobiste różnią się od służebności gruntowych przede wszystkim tym, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna, ponadto zadaniem i celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, ewentualnie jego bliskich, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (vide: A. Wąsiewicz (w:) System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 715).

Z kolei, zgodnie z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Ponadto, zgodnie z art. 302 § 1 Kodeksu cywilnegomający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Wobec tego, w wyżej wskazanych przepisach, uregulowany został szczególny rodzaj służebności osobistej, jaką jest służebność mieszkania.

Bez wątpienia, służebność mieszkania odgrywa istotną rolę społeczną i gospodarczą zwłaszcza w stosunkach wiejskich. Właśnie z tego względu, ustawodawca przyznaje uprawnionemu znacznie szerszy zakres uprawnień niż osobie, której przysługuje inna służebność osobista.

W szczególności, w zakresie służebności osobistej mieszkania wyłączony został ogólny zakaz przeniesienia uprawnień do wykonywania służebności osobistej na osoby trzecie. Jest bowiem tak, że przepisy regulujące stricte służebność mieszkania dopuszczają przekazanie części przysługujących uprawnień przez osobę, której przysługuje ta służebność - małżonkowi, dzieciom, a nawet innym osobom przez to, że uprawniony z tytułu służebności osobistej przyjmie je na mieszkanie. Oznacza to, że osoby przyjęte na mieszkanie są w stosunku do właściciela nieruchomości obciążonej współuprawnione.

Zgadnie z brzmieniem art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może zawsze przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może natomiast przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Bezspornie, definicja małżonka została przyjęta w znaczeniu formalnym, zgodnie z art. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dzieci małoletnie to dzieci własne i przysposobione uprawnionego, które nie osiągnęły jeszcze pełnoletniości. Z kolei, inne osoby, aby mogły być przyjęte na mieszkanie, powinny pozostawać na utrzymaniu uprawnionego w znaczeniu zaspokajania ich potrzeb życiowych (vide: Mały Słownik Języka Polskiego, red. E. Sobol, Warszawa 1995, s. 994), albo być potrzebne - czyli niezbędne, konieczne, nieodzowne (vide: Mały Słownik Języka Polskiego, red. E. Sobol, s. 231) przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Pod pojęciem gospodarstwa domowego należy natomiast rozumieć "ogół przedmiotów i czynności składających się na prowadzenie domu" (vide: Mały Słownik Języka Polskiego, red. E. Sobol, s. 231).

Wskazana wyżej regulacja prawna ma służyć przede wszystkim ochronie osób, zwłaszcza tych, które jeszcze lub już nie są w stanie pracować jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku, lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia. W tym kierunku winny być także interpretowane przepisy o służebności mieszkania.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 1985 r., III CRN 71/85: treść art. 301 k.c. pozwalająca na dopuszczenie do współwykonywania prawa tam określonego przez podmioty w tym przepisie wskazane stanowi odstępstwo od zasady wyrażonej w art. 300 k.c. W porównaniu ze służebnością osobistą w ogólności, służebność mieszkania obejmuje zwiększony rozmiar możliwych korzyści uprawnionego. Służy ona ochronie osób, zwłaszcza tych które jeszcze lub już nie są w stanie pracować jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku, lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia. Służebność ta uprawnia osobę, której przysługuje nie tylko prawo do korzystania z mieszkania, lecz również z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Są to uprawnienia tak szerokie, że treść tej służebności jest podobna do treści użytkowania. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Co więcej, w wyroku z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 341/05, OSNCP 2006, nr 10, Sąd Najwyższy orzekł: uprawnienie osoby, o której mowa w art. 301 zdanie drugie k.c., do zajmowania mieszkania zależy od tego, czy mający służebność mieszkania wykonuje ją.

Orzeczenie to ma pierwszorzędne znaczenie w kontekście uprawnienia osób najbliższych do korzystania z mieszkania, albowiem wyjaśniono w nim, iż uprawnienie osoby, o której mowa w art. 301 k.c., która ma pomagać w prowadzeniu gospodarstwa domowego mającemu służebność mieszkania zależy od tego, czy uprawniony ze służebności korzysta. Jeżeli z ustaleń wynika, że uprawnieni rodzice stron od dłuższego czasu nie korzystają ze służebności, wyprowadzili się do mieszkania znajdującego się w innej miejscowości, gdzie jest ich centrum życiowe i gdzie prowadzą gospodarstwo domowe, to w takiej sytuacji brak podstaw do przyjęcia, że trwa uprawnienie pozwanej do zajmowania pomieszczeń objętych służebnością jej rodziców, było ono bowiem ściśle związane ze świadczeniem, polegającym na pomocy rodzicom w prowadzeniu gospodarstwa domowego w tych pomieszczeniach.

Służebność mieszkania, zgodnie z art. 302 Kodeksu cywilnego, polega na tym, iż uprawniona osoba fizyczna mająca taką służebność ma prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Może być to prawo samodzielnego zajmowania całego budynku, jego części albo zajmowania mieszkania wspólnie z właścicielem budynku lub jego domownikami (vide: B. Ziemianin, K.A. Dadańska, Prawo rzeczowe, op. cit., s. 153; J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2006, s. 236). Mający służebność mieszkania może również korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Przepis ten znajdzie praktycznie zastosowanie do służebności mieszkania ustanowionej w budynku wielomieszkaniowym. Uprawnia on podmiot, któremu przysługuje służebność mieszkania, do korzystania ze wspólnych urządzeń i pomieszczeń w budynku (strychów, piwnic, pralni, suszarni, itp.) (vide: E. Gniewek (w:) System Prawa Prywatnego, t. 4, 2005, s. 442).

Oczywiście służebność mieszkania co do zasady wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Od tej zasady istnieje jednak odstępstwo. Zgodnie bowiem z art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Konkludując, instytucja służebności mieszkania jest - w sensie praktycznym - "alternatywą" w stosunku do coraz częściej zawieranych umów dożywocia.

Zespół Kancelarii Adwokackiej